พื้นที่น้ำซึมผ่านได้คืออะไร? ทำไมกฎหมายกำหนดให้ต้องมี และเกี่ยวอะไรกับน้ำท่วม กทม.

ช่วงที่กรุงเทพฯ มีฝนตกหนักต่อเนื่อง เรามักเห็นปัญหา น้ำรอระบายและน้ำท่วมขัง เกิดขึ้นในหลายพื้นที่ หนึ่งในปัจจัยที่เกี่ยวข้องคือพื้นผิวของเมืองจำนวนมากกลายเป็นอาคาร ถนน ลานจอดรถ และพื้นคอนกรีต ทำให้น้ำฝนซึมลงสู่ดินได้น้อยลง

เมื่อน้ำฝนจำนวนมากไม่สามารถซึมลงดินได้ น้ำจึงกลายเป็นน้ำผิวดินและไหลเข้าสู่ท่อ คลอง และระบบระบายน้ำในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน หากปริมาณน้ำมากกว่าความสามารถในการระบาย หรือมีปัจจัยอื่น เช่น ระดับน้ำในคลองหรือแม่น้ำสูง ก็สามารถทำให้เกิดน้ำรอระบายได้

นี่เป็นหนึ่งในเหตุผลที่การออกแบบอาคารในกรุงเทพฯ ไม่สามารถคิดเฉพาะว่าจะสร้างอาคารให้ได้พื้นที่มากที่สุดเท่านั้น แต่ต้องคำนึงถึงพื้นที่ว่างและพื้นที่ที่เปิดโอกาสให้น้ำสามารถซึมลงสู่ดินได้ด้วย

พื้นที่น้ำซึมผ่านได้ คืออะไร?

พื้นที่น้ำซึมผ่านได้ คือพื้นที่ที่สามารถให้น้ำฝนซึมผ่านพื้นผิวลงสู่ดิน แทนที่จะปล่อยให้น้ำทั้งหมดไหลบนพื้นผิวเข้าสู่ระบบระบายน้ำในทันที

ตัวอย่างที่เห็นได้ง่าย เช่น พื้นที่ดิน สนามหญ้า พื้นที่ปลูกต้นไม้ หรือพื้นที่ที่ออกแบบด้วยวัสดุและระบบพื้นซึ่งสามารถให้น้ำซึมผ่านได้ตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง

สำหรับการออกแบบ โกดัง โรงงาน สำนักงาน บ้าน และอาคารประเภทต่าง ๆ พื้นที่น้ำซึมผ่านได้จึงไม่ได้มีไว้เพียงเพื่อให้ผ่านข้อกำหนดของกฎหมาย แต่ยังเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารจัดการน้ำฝนภายในโครงการตั้งแต่ต้นทาง

กฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ใช้มาตรการ OSR และกำหนดเรื่องพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ไว้เป็นส่วนหนึ่งของการเพิ่มพื้นที่สีเขียวของเมืองด้วย เว็บพอร์ทัลกรุงเทพมหานคร

พื้นที่น้ำซึมผ่านได้ช่วยเรื่องน้ำท่วมอย่างไร?

หลักการค่อนข้างตรงไปตรงมา

แทนที่จะปล่อยให้น้ำฝนที่ตกลงบนหลังคา ลาน และพื้นแข็งทั้งหมดไหลเข้าสู่ท่อระบายน้ำพร้อมกัน การมีพื้นที่ซึมน้ำช่วยเปิดโอกาสให้น้ำฝนบางส่วนซึมลงสู่ดินภายในพื้นที่โครงการ

ประโยชน์ที่ตามมา ได้แก่

• ช่วยลดปริมาณน้ำผิวดินที่ต้องระบายออกจากโครงการในทันที
• ช่วยลดภาระของท่อและระบบระบายน้ำ
• ช่วยลดโอกาสเกิดน้ำขังภายในพื้นที่โครงการ
• เพิ่มพื้นที่สีเขียวและพื้นที่ปลูกต้นไม้
• ลดสัดส่วนของพื้นผิวแข็งภายในโครงการ

อย่างไรก็ตาม การมีพื้นที่น้ำซึมผ่านได้ ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถป้องกันน้ำท่วมได้ทั้งหมด เพราะปัญหาน้ำท่วมยังขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทั้งความเข้มและระยะเวลาของฝน ระดับน้ำภายนอก สภาพดิน ภูมิประเทศ คลอง และประสิทธิภาพของระบบระบายน้ำ

จึงควรมองพื้นที่น้ำซึมผ่านได้ว่าเป็น หนึ่งในเครื่องมือสำหรับจัดการน้ำฝนตั้งแต่ต้นทาง มากกว่าจะเป็นคำตอบเพียงอย่างเดียวของปัญหาน้ำท่วม

OSR คืออะไร และเกี่ยวข้องกับพื้นที่น้ำซึมผ่านได้อย่างไร?

ก่อนออกแบบอาคาร ต้องตรวจสอบก่อนว่าที่ดินตั้งอยู่ใน ผังเมืองสีอะไร และอยู่ในรหัสการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทใด เพราะแต่ละพื้นที่มีข้อกำหนด FAR และ OSR แตกต่างกัน

OSR (Open Space Ratio) คืออัตราส่วนของที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมต่อพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นของอาคารในที่ดินแปลงนั้น เว็บพอร์ทัลกรุงเทพมหานคร

จุดที่มักเข้าใจผิดคือ

OSR 20% ไม่ได้หมายความว่าต้องเหลือพื้นที่ดิน 20%

แต่ต้องนำ OSR ไปคำนวณเทียบกับ พื้นที่อาคารรวม ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด

นอกจากนี้ ผังเมืองรวม กทม. ยังกำหนดให้มี พื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ไม่น้อยกว่า 50% ของพื้นที่ว่าง โดยเอกสารของ กทม. ระบุหลักเกณฑ์นี้ไว้โดยตรง เว็บพอร์ทัลกรุงเทพมหานคร

ดังนั้นในการออกแบบสามารถเข้าใจลำดับง่าย ๆ ได้ว่า

ตรวจสีผังเมือง → ตรวจ FAR และ OSR → คำนวณพื้นที่อาคารรวม → คำนวณพื้นที่ว่าง → จัดพื้นที่น้ำซึมผ่านได้ตามข้อกำหนด

ค่า OSR ตามสีผังเมือง กทม.

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครแบ่งประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินออกเป็นหลายสี และในแต่ละสียังแบ่งเป็นรหัสย่อยอีกหลายประเภท ดังนั้นที่ดินสีเดียวกันไม่ได้หมายความว่าจะมีค่า OSR เท่ากันทั้งหมด การตรวจสอบจึงต้องดูถึงรหัสของพื้นที่ด้วย เว็บพอร์ทัลกรุงเทพมหานคร

สีเหลือง – ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
ย.1 : OSR 40%
ย.2 : OSR 20%
ย.3 : OSR 12.5%
ย.4 : OSR 10%

สีส้ม – ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
ย.5 : OSR 7.5%
ย.6 : OSR 6.5%
ย.7 : OSR 6%

สีน้ำตาล – ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
ย.8 : OSR 5%
ย.9 : OSR 4.5%
ย.10 : OSR 4%

สีแดง – พาณิชยกรรม
พ.1 : OSR 6%
พ.2 : OSR 5%
พ.3 : OSR 4.5%
พ.4 : OSR 4%
พ.5 : OSR 3%

สีม่วง – อุตสาหกรรม
อ.1 : OSR 20%
อ.2 : OSR 20%

สีเม็ดมะปราง – คลังสินค้า
อ.3 : OSR 40%

สีเขียวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว – อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
ก.1 : OSR 100%
ก.2 : OSR 40%

สีเขียว – ชนบทและเกษตรกรรม
ก.3 : OSR 40%
ก.4 : OSR 15%

สีน้ำตาลอ่อน – อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
ศ.1 : OSR 40%
ศ.2 : OSR 7.5%

หมายเหตุ: ตารางนี้ใช้สำหรับทำความเข้าใจเบื้องต้น การออกแบบและยื่นขออนุญาตจริงควรตรวจสอบรหัสพื้นที่ ตำแหน่งแปลงที่ดิน ประเภทอาคาร และกฎหมายที่ใช้บังคับกับโครงการนั้นอีกครั้ง โดย กทม. มีเอกสารและตารางข้อกำหนดของผังเมืองรวม พ.ศ. 2556 ให้ตรวจสอบโดยตรง เว็บพอร์ทัลกรุงเทพมหานคร

ตัวอย่างการคำนวณพื้นที่น้ำซึมผ่านได้

สมมติว่าโครงการหนึ่งมี พื้นที่อาคารรวม 4,000 ตร.ม. และที่ดินตั้งอยู่ในบริเวณที่กำหนด OSR 12.5%

พื้นที่ว่างขั้นต่ำตาม OSR คือ

4,000 × 12.5% = 500 ตร.ม.

จากพื้นที่ว่าง 500 ตร.ม. หากต้องจัดพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้อย่างน้อย 50% จะได้

500 × 50% = 250 ตร.ม.

ดังนั้นโครงการนี้ต้องมี

พื้นที่ว่างขั้นต่ำ 500 ตร.ม.
และในพื้นที่ดังกล่าวต้องจัด พื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้อย่างน้อย 250 ตร.ม.

ตัวอย่างในเอกสารของสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กทม. ก็แสดงหลักการคำนวณ OSR จากพื้นที่อาคารรวมในลักษณะเดียวกัน เว็บพอร์ทัลกรุงเทพมหานคร

นี่เป็นเหตุผลว่าทำไมการดูเพียงว่า “มีที่ดิน 1,600 ตร.ม. จะสร้างได้กี่ตารางเมตร?” ยังไม่เพียงพอ เพราะพื้นที่อาคารที่สร้างได้จริงต้องพิจารณาข้อกำหนดหลายส่วนร่วมกัน

ทำไมโกดังหรือโรงงานถึงสร้างเต็มพื้นที่ไม่ได้?

สำหรับเจ้าของที่ดิน คำถามที่พบได้บ่อยคือ มีที่ดินอยู่แล้วทำไมจึงไม่สามารถสร้างโกดังหรือโรงงานเต็มพื้นที่ได้?

คำตอบคือ การกำหนดขนาดอาคารไม่ได้พิจารณาเฉพาะขนาดที่ดิน แต่ยังมีข้อกำหนดอื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น FAR, OSR, ระยะร่น ที่จอดรถ ทางเข้า-ออก พื้นที่น้ำซึมผ่านได้ กฎหมายควบคุมอาคาร รวมถึงข้อกำหนดเฉพาะของกิจการแต่ละประเภท

ด้วยเหตุนี้ การตรวจสอบศักยภาพของที่ดินก่อนเริ่มออกแบบจึงมีความสำคัญ โดยเฉพาะโครงการโกดังและโรงงานที่ต้องใช้พื้นที่ทั้งสำหรับตัวอาคาร ลานรถ ถนนภายใน พื้นที่ขนถ่ายสินค้า ระบบสาธารณูปโภค และพื้นที่สีเขียว

การวางผังที่ดีจึงไม่ใช่เพียงการพยายามสร้างอาคารให้ใหญ่ที่สุด แต่เป็นการจัดสรรพื้นที่ทั้งหมดให้สามารถใช้งานได้จริงและเป็นไปตามกฎหมาย

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับพื้นที่น้ำซึมผ่านได้

พื้นที่น้ำซึมผ่านได้ เทคอนกรีตได้หรือไม่?
ไม่ควรถือว่าพื้นคอนกรีตทั่วไปเป็นพื้นที่น้ำซึมผ่านได้โดยอัตโนมัติ การนำพื้นที่หรือวัสดุประเภทใดมาคำนวณต้องตรวจสอบคุณสมบัติและหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดสำหรับโครงการนั้น

ลานจอดรถถือเป็นพื้นที่น้ำซึมผ่านได้หรือไม่?
ลานจอดรถที่เป็นพื้นคอนกรีตทั่วไปไม่ควรเหมารวมว่าเป็นพื้นที่น้ำซึมผ่านได้ หากต้องการออกแบบพื้นให้สามารถซึมน้ำได้ ต้องพิจารณาระบบพื้น วัสดุ และข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง

OSR คิดจากพื้นที่ดินหรือพื้นที่อาคาร?
OSR คิดเป็นอัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อ พื้นที่อาคารรวม ไม่ใช่เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ที่ดินโดยตรง เว็บพอร์ทัลกรุงเทพมหานคร

พื้นที่น้ำซึมผ่านได้ช่วยป้องกันน้ำท่วมได้หรือไม่?
ช่วยลดน้ำผิวดินและช่วยจัดการน้ำฝนภายในโครงการ แต่ไม่สามารถรับประกันว่าจะป้องกันน้ำท่วมได้ทั้งหมด เพราะยังขึ้นอยู่กับปริมาณฝน สภาพดิน ระดับน้ำภายนอก และระบบระบายน้ำของพื้นที่

ก่อนซื้อที่ดินเพื่อสร้างโกดังหรือโรงงานควรตรวจอะไรบ้าง?
ควรตรวจสอบอย่างน้อย ได้แก่ สีและรหัสผังเมือง ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน FAR, OSR, ระยะร่น ทางเข้า-ออก ที่จอดรถ ข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อม และตรวจสอบว่าประเภทกิจการที่ต้องการสามารถดำเนินการในพื้นที่นั้นได้หรือไม่

พื้นที่ว่างไม่ได้เป็นเพียง “พื้นที่ที่สร้างไม่ได้”

เมื่อมองจากสถานการณ์ฝนตกหนัก เราจะเห็นประโยชน์ของข้อกำหนดเรื่องพื้นที่ว่างและพื้นที่น้ำซึมผ่านได้ชัดขึ้น

พื้นที่เหล่านี้ไม่ได้เป็นเพียง พื้นที่ที่กฎหมายบังคับให้เหลือ แต่สามารถออกแบบให้เป็นส่วนหนึ่งของระบบจัดการน้ำฝน พื้นที่สีเขียว และสภาพแวดล้อมของโครงการได้ตั้งแต่เริ่มวางผัง

สำหรับการออกแบบ โกดัง โรงงาน หรือสำนักงาน การตรวจสอบข้อกำหนดของที่ดินก่อนเริ่มออกแบบจึงช่วยให้ทราบตั้งแต่ต้นว่า ที่ดินสามารถสร้างอะไรได้ อาคารควรมีขนาดเท่าไร และต้องจัดสรรพื้นที่ส่วนใดไว้สำหรับการใช้งานและข้อกำหนดด้านผังเมือง

เพราะการจัดการน้ำที่ดี ไม่ได้เริ่มตอนน้ำท่วม แต่เริ่มตั้งแต่ตอนวางผังโครงการ

---